Агентство недвижимости в Краснодаре

Как продать квартиру, если использовали маткапитал при покупке?

Доли для детей


Если решили продать квартиру с долями, можно ли выделять детям часть другого жилья?
Иногда даже самые изощрённые и, казалось бы, логичные схемы могут не сработать. Например:

Семья закрыла ипотеку по однокомнатной квартире, на которую был использован материнский капитал, и выделила доли в этой квартире детям. У той же семьи есть трёхкомнатная квартира, купленная в ипотеку. Пара захотела продать однокомнатную и выплатить ипотеку за трёхкомнатную. Банк не допускает выделять детям доли в квартире с открытой ипотекой. В свою очередь, опека не допустит продажу квартиры, если дети не получат доли на замену проданных.

Сестра жены может выделить в своей квартире долю для детей. Но родственница планирует переезд в соседний регион, а квартиру в этом случае придётся продать.

Общими усилиями придумали такой план действий:
·       выделить детям доли в сестринской квартире;
·       продать однокомнатную и закрыть ипотеку за трёхкомнатную квартиру;
·       после погашения выделить доли в трёхкомнатной и вернуть сестре законные доли.

Семья хотела попробовать этот вариант, но сомневалась. Для сестры было важно, с какого момента она будет считаться собственницей квартиры. Так как при продаже это существенный нюанс.

А можно поподробнее…

Если сестра выделит доли и на это уйдёт только часть квартиры, то срок владения квартирой не изменится для расчёта налоговой. Не имеет значения, когда доли были выделены и когда возвращены.

Схема, в целом, нерабочая, ведь на каждую такую сделку нужно будет получать разрешение у опеки. Предположим, семье удастся взять согласие и продать однокомнатную, если сестра безвозмездно выделит отдельную комнату и доли для детей в своей квартире. Но совсем маловероятно, что семья получит разрешение от опеки на обратное дарение детских долей тёте.

Доли детей придётся возвращать через классический договор купли-продажи, а это:
·       просчитать стоимость каждой доли;
·       положить деньги на расчётный счёт;
·       перевести их туда-обратно;
·       а потом разбираться, кто кому что должен.

Но схема всё равно сомнительная. Если разбираться детально, то с точки зрения налоговой к плану придраться нельзя. Сестра владеет единственным жильём более трёх лет, поэтому налог платить не придётся.

Если жильё не единственное и сестра владеет двумя или более квартирами, то налог платить не нужно только после пяти лет. Но и здесь есть исключения. Если вы приватизировали жильё, получили по наследству, договору дарения или по заключению договора ренты, то срок составит также три года.

В случае, если сестра приобретала квартиру по частям – например, выкупала коммуналку – то право собственности считается от даты владения первой долей. Сестра имеет право распоряжаться долями квартиры по своему усмотрению и это не повлияет на изначальный срок возникновения её права собственности.

Что не так?

Почему может не сработать первая часть плана?

Семья предлагает выделить доли детям в сестринской квартире, а свою однокомнатную продать. Есть две основные причины, по которым разрешение от опеки получить не удастся.

Чисто формально, условия проживания детей ухудшатся, а при согласовании продажи опека будет базировать свои решения на том, что условия жизни детей не должны снижаться. А в данном примере предлагается доли детей из родительской квартиры перенести в квартиру постороннего человека.

Семье придётся доказывать, что сделка, прежде всего, будет выгодна детям и что они действительно смогут использовать полученные доли и проживать в сестринской квартире. Как минимум, количество тётиных квадратных метров должны быть равно тем, которые дети имели в однокомнатной квартире. Но в данном случае, опека может даже не рассмотреть подробности предлагаемой сделки и сразу отказать.

Например, история из Пензы. Родители хотели провернуть похожую схему: заменить право своего ребёнка на четверть доли в своей трёхкомнатной квартире на половину доли в однокомнатной брата. Опека, а затем и суд запретили проводить сделку.

Сомнение у обеих инстанций вызвало то, что сделку планировали провести с близким человеком, а ребёнок в результате не получал свою отдельную комнату, да и количество «квадратов» предлагалось меньшее. А раз жилищные условия ребёнка ухудшались, проводить сделку было запрещено.

Фиктивную сделку можно распознать по следующим признакам. Как правило, детские доли выделяют посредством договора дарения. По нему ни родители, ни дети ничего не должны дарителю: например, в приведённой выше ситуации, тетя от доброты душевной решить подарить племянникам часть недвижимости. А на самом деле, родители просто хотят продать свою жилплощадь. Есть ещё вторая часть плана, где доли возвращаются.

Например, ситуация семьи из Удмуртии. Родители пытались получить разрешение на продажу четверти квартиры, которая была долей их несовершеннолетнего сына. Причин было немало: переезд в Ростов, где квартира в Ижевске станет для семьи не актуальной. Взамен планировали подарить сыну полноценное жильё в Ростове-на-Дону, за которое ещё не выплатили ипотеку. Семье нужны деньги, чтобы закрыть ипотеку, снять обременение банка для оформления дарственной.

Суд не допустил к продаже, потому что посчитал сделку фиктивной: под дарением подразумевалась обычная мена. По итогу сын лишится исходной доли, а дарение это не предполагает.

Как считает суд и опека, закрытие ипотеки и кредитов – это проблемы родителей, а не детей. Если говорить об интересах сына, то вырученные от продажи доли средства стоило бы потратить на приобретение нового полноценного жилья на его имя. Ко всему прочему, родители документально не предоставили подтверждений о переезде сына.

Предложение семьи из разбираемой ситуации тоже выглядит недостоверно: на первый взгляд, это дарение, но в действительности – обмен. В таких случаях непросто добиться разрешения на продажу. А если получить разрешение, но после что-то пойдёт не по плану, отменить или оспорить договор дарения будет куда сложнее.

В чём подвох?

Вторая часть схема

Семья предлагает вернуть доли детей в собственность сестры после продажи однокомнатной и погашения ипотеки за трёхкомнатную квартиру. На перенесение долей из квартиры сестры в свою квартиру семье снова придётся брать разрешение у опеки и сталкиваться с договором дарения.

Опека не позволит дарить детские «квадраты». На этот счёт закон чётко определил список исключительных случаев, когда забрать детские доли можно: заключение договора ренты либо мены или переезд ребёнка.

Продажу детской доли могут допустить, если ребёнку требуется дорогое лечение. Ещё один исключительный случай: банк может забрать квартиру, взятую в ипотеку, с долями детей за просрочку оплаты. По этой причине опека не допускает замену детских долей в квартире без каких-либо обременений на доли в ипотечном жилье. О договоре дарения в этом перечне не сказано ни слова, то есть дарить доли детей нельзя.

В случае отсутствия ипотеки у родителей, они могли бы совершить обмен своих долей с детьми. Но не сестра с племянниками. Как вариант, наиболее подошёл бы такой: чисто формально заключить договор купли-продажи долей детей между их родителями и тётей, но и здесь придётся получить разрешение опеки.

Что грозит квартире тёти?

Благодаря детским долям, квартира сестры может стать неликвидной, потерять в цене и меньше привлекать потенциальных покупателей. Это связано с дополнительными рисками и временем, которые будут сопровождать покупку такой жилплощади: необходимо, опять же, разрешение опеки и визировать покупку у нотариуса.

До тех пор, пока доли детей будут числиться в сестринской квартире, она вряд ли получит согласие на продажу жилья, даже в случае, если родители предложат обменять детские доли на часть в своей трёхкомнатной квартире, свободной от ипотеки.

Как будет рассматривать такую сделку опека: у семьи имеется трёхкомнатная квартира и комната в квартире сестры. По итогу предполагаемого обмена семья останется без комнаты и будет владеть только квартирой. Это не улучшает условия жизни семьи и детей, а значит, согласия на сделку родственники не получат.

Если опека по какой-то причине допустит продажу долей в сестринской квартире, то средства за продажу должны будут появиться на банковских счетах детей. Чтобы снять и воспользоваться деньгами, родителям придётся просить ещё одно разрешение опеки. Она может запретить снимать деньги со счёта до тех пор, пока дети не станут совершеннолетними. А значит, родители на продолжительный срок заморозят и квартиру, и средства.

Приведём в пример подобную ситуацию из Перми: мать запросила разрешение на продажу детской трети в сельской квартире, обязуясь подарить сыну четверть доли в городе. По подсчётам вместо 12,7 кв. м. сын получил бы 13,5 кв. м. Но и опека, и суд отказали родителю. Фактически, мать просила разрешение на обналичивание маткапитала. Если она хочет подарить сыну долю в городской квартире, пусть делает это без продажи сельской. Ко всему прочему, в сельской квартире у сына равные права с сестрой и матерью. А в городе его доля будет в 3 раза меньше, чем у другого владельца квартиры.

И самый важный момент в этой схеме, что сын и без неё имеет право безвозмездно проживать и пользоваться городской квартирой родителя, но помимо этого у него остаётся часть сельского жилья. С точки зрения опеки, мать хочет ухудшить жилищные условия и имущественное положение сына, нарушая интересы семьи.

Кто виноват и что делать?

Предложить опеке рассмотреть менее сложный план:
·       продать однокомнатную квартиру с долями детей;
·       запросить разрешение на внесение части денег на детский счёт и взять обязательство в течение, к примеру, полугода вернуть детям доли в квартире;
·       погасить ипотеку за трёхкомнатную квартиру и снять обременение;
·       выделить детские доли и выполнить обязательство перед опекой.

В этой схеме отсутствует посредник и чужая жилплощадь. Но следует уделить внимание остатку по ипотеке. Если средств за продажу однокомнатной будет достаточно, чтобы полностью закрыть ипотеку, то опека может одобрить такую схему. После продажи и погашения ипотеки вы снимете обременение с трёхкомнатной квартиры и выделите детские доли, а в одобрении банка вы уже не будете нуждаться.

Но какое окончательное решение примет опека по этой ситуации, сказать сложно. Раньше такой план одобряли и допускали закрывать ипотеку посредством продажи квартир с долями детей, но отказов стало больше к 2022 году.

Ситуация из Волгограда: в 2019 году отец добивался согласия опеки на продажу четверти сына в однокомнатной квартире, чтобы закрыть ипотеку за трёхкомнатную квартиру и в ней выделить сыну треть. Семья планировала переезд, а количество «квадратов» у сын предполагалось большее, чем в однокомнатной. Плюс долю в старой квартире сыну подарили, а не оплатили материнским капиталом.

Суд и опека запретили сделку: у сына сохраняется право проживания в ипотечной квартире без продажи его доли. А отцу объяснили, что продать однокомнатную он может, если купит сыну ещё одно жильё на новом месте. Повторим, что закрытие ипотеки и кредитов – это проблемы родителей, а не детей, по мнению опеки и суда.

В случае, когда с продажи однокомнатной не хватает денег на закрытие ипотеки, так или иначе, просите согласие опеки на продажу. Подпишите обязательство, что внесёте стоимость за детские доли на их банковский счёт. Вам будет на руку, если, например, дети уже прописаны в трёхкомнатной квартире, посещают сад и ходят в гимназию близко от нового места жительства, то есть не проживают в однокомнатной и не остались без прописки при этом.

Если вы получите разрешение от опеки, вам необходимо будет закрыть ипотечный долг до суммы, которая размещена на детских банковских счетах. После этого, если опека даст разрешение, вы закрываете ипотеку средствами со счёта, а после – выделяете детские доли в трёхкомнатной квартире. Конечно, опека может и не дать добро на использование денег со счёта, но сумма в итоге будет меньше, чем стоимость однокомнатной квартиры.

Например, вы хотите продать однокомнатную за 3 млн рублей. Детские доли в ней составляют четверть. Вы берёте согласие у опеки, что ¼ от денег, вырученных с продажи квартиры, внесёте на счета детей. В результате продажи вы получите 2,25 млн рублей, которыми закроете ипотеку за трёхкомнатную квартиру.

Если остаточная сумма по ипотеке составит меньше 750 тысяч рублей, то есть цены за детские доли, можно смело идти в опеку и просить разрешения снять средства, чтобы закрыть ипотеку полностью. А дальше просто: закрываете долг, снимаете обременение, регистрируете в трёхкомнатной квартире доли детей на сумму 750 тысяч рублей.

В ситуации, когда остаток по ипотеке превышает стоимость доли детей, необходимо дождаться, когда он приравняется к их стоимости, то есть станет 750 тысяч рублей в данной ситуации. То есть продолжаете выплачивать ипотеку, пока остаток по ней не подберётся к сумме детского счёта. А потом просите согласие у опеки.

Например: в Уфе в 2020 году суд допустил родителей к счёту, на котором хранились средства с продажи детской доли. Суд проследил, что семья купила новое жильё, сразу выделив детские доли, и закрыла ипотеку. Суд позволил снять не полную сумму, а равную цене детской доли. Но всё-таки родители добились разрешения обналичить деньги и распорядиться ими самостоятельно.

На практике можно заметить, что суды и опека благоволят схемам, когда жилплощадь изначально оформлена на родителей и детей. А банки дают разрешение на оформление ипотечных квартир на несовершеннолетних владельцев, если остаточная сумма по ипотеке не превалирует над остатком материнского капитала.