Агентство недвижимости в Краснодаре

Обзор рынка недвижимости

Большая часть строек перейдёт государству

Мнение экспертов


Президенты крупных строительных компаний считают решение правильным. Они поделились своим мнением, и в этой статье мы подробно об этом расскажем. Постепенное укрупнение строительного бизнеса и переход части строек под государственное «крыло» благоприятно воздействуют на рынок. Эксперты уверены, что «на плаву» останутся только крупнейшие компании.

Сегодня для застройщиков наступили непростые времена. Нет никакой стабильности в покупательском спросе, а санкции на импортные поставки усугубляют экономическую ситуацию компаний. Даже с учётом многолетнего опыта девелоперов, сейчас для них наступил необычный период.

Даже те компании, которые работают и строят больше 30 лет и пережили не один кризис, расчёт квартирами за стройматериалы и другие интересные моменты, понимают, что сегодняшняя ситуация разительно отличается от предыдущих. Радикально отличается. В разные времена приобрести можно было, что угодно, но на это «что угодно» не было средств. Сейчас же ситуация строго обратная: средства есть, а возможности купить нет. Необходимо прокладывать новые логистические коридоры и принимать решения максимально быстро, вплоть до нескольких часов. Нужно быть готовыми перестраиваться и так же быстро всё менять.

Самое сложное

Но даже среди всего многообразия свалившихся трудностей есть самые болевые точки. Для строительной сферы этой точкой оказалось импортозамещение. Металл, песок, цемент, арматура – понятно, что всё это есть и у нас. Для возведения домов сегмента «эконом» этого вполне достаточно. И российскими лифтами можно снабжать наши дома, хотя комплектующие тоже частично импортные.

А вот когда речь заходит о домах класса «комфорт», «бизнес», «премиум» и выше, тут и начинаются трудности. Для реализации таких проектов многие материалы были взяты из-за границы. К примеру, чтобы создать привлекательный фасад, соответствующий классу здания, необходим специальный камень, который добывают в специальных каменоломнях. И последние расположены не в России. Строительные компании озабочены поиском аналогов итальянским, немецким и другим зарубежным ресурсам. Уже найдены подходящие материалы в Армении и Дагестане. Но на всё нужно время, в том числе и на подбор, и на создание логистических маршрутов.

Второй болевой точкой девелоперов являются финансы. Для строительных компаний, которые имеют малое количество проектов, тема финансов актуальна как никогда. А всё потому, что банки отказываются кредитовать небольших застройщиков из-за выросших рисков. Либо не выдают вообще, либо предлагают под такие проценты, которые означают крах всего предприятия.

Как справляются крупные застройщики?

И крупные компании задел этот вопрос. Но решают они его по-другому. Сейчас крупнейшие девелоперы открыты к объединению, чтобы реализовать проект и продать его прямо «на месте». Все стремятся к одной цели: быстро построить и выгодно продать. Если мы говорим о крупных площадках, то зачастую реализовать это очень сложно в одиночку. По этой причине часть застройщиков уже задумалась о совместном бизнесе с соседями по цеху.

К примеру, у крупного застройщика есть место под строительство на 550 тысяч квадратных метров. Освоить его нужно быстро. Руководитель этой компании идёт к главе другой строительной организации и предлагает построиться на своей земле. Второй глава соглашается. Не тратясь на землю, он берёт проектное финансирование, создаёт свой проект, проходит экспертизы, реализует проект под своим именем и продаёт.

Владельцу площадки это тоже выгодно. Он быстро, хоть и не своими силами, осваивает землю и берёт долю от прибыли второй компании. Всё чаще такие схемы реализации можно наблюдать в регионах, где уровень рентабельности проектов ниже, а обновлять жилищный фонд нужно. Современное хорошее жильё необходимо россиянам по всей стране, а не только в Моксве. Городу, конечно, это тоже на руку: участки осваиваются быстрее, быстрее выплачиваются налоги.

Ещё один момент, которого опасались застройщики, это заградительные ипотечные ставки. Но в нынешних реалиях ипотека под 9% годовых – это вполне неплохо. А максимальный региональный лимит в 6 миллионов рублей – это значительная сумма, которая позволит выбрать из многих вариантов. Застройщики по всей стране, от разросшейся Москвы до небольших краснодарских станиц, уже убедились, что деньги у людей есть и покупательская способность, несмотря ни на что, сохранилась. Безусловно, ситуацию облегчает поддержка от государства по льготным программам, да и сами застройщики активно развивают собственные программы субсидирования и помощи для своих клиентов, чтобы покупать было легче и приятнее.

Столица или периферия?

Строительные компании, которые начали свой путь на периферии, хотят перебраться в столицу, потому как московские проекты имеют более высокую маржинальность. Для крупных же застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга регионы не так интересны, но не все из них отсиживаются в столицах. Большие компании выполняют, своего рода, социальную миссию, когда строятся в регионах. За масштабным дорожным развитием, вкладыванием средств в промышленность, строительством заводов следует неизменная потребность в жилье. Её и стремятся удовлетворить застройщики.

И, тем не менее, современные строительные компании часто ругают за их подход. Люди упрекают девелоперов за слишком большое количество новых домов, плотную и тесную застройку и очень высокие дома-«человейники». И иногда упрёки имеют под собой реальную почву. Многие застройщики злоупотребляют таким форматом жилья, как студия. А если к этому прибавляется статус апартаментов, то вышеописанной ситуации избежать трудно. Студии строят в огромном количестве, что увеличивает плотность населения, заполоняет машинами парковки, отчего и создаётся впечатление тесноты.

Но крупные застройщики стараются избегать большого количества студий в своих проектах, даже если это «эконом» и «комфорт» классы. При этом, они увеличивают минимальную площадь и стараются не строить дома-общежития со студиями в 20-25 квадратов. Крупные строительные компании сразу думают о полном развитии территорий вокруг комплексов и домов, которые они возводят.

В общечеловеческом понимании, на первых порах жизненного пути маленькие комнаты и узкие коридоры – это не страшно. Но сегодня, особенно в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Краснодаре и других миграционных городах, строить дома с подобными планировками не нужно. Помимо социально-психологического, здесь имеет место ещё один фактор: крошечные квартиры-студии создают огромную нагрузку на сам город. Есть разница, когда в одном доме живут 150 человек, вместо 60.

И, конечно, стоит учитывать, что для всех этих жителей нужна торгово-сервисная и социальная инфраструктура. Например, покупает такую студию молодая мама с ребёнком и сразу встаёт вопрос: «Где детский садик?». А там и поликлиника, школа и так далее. И что с ней делать? С ней и ещё с несколькими десятками тысяч таких жителей, которым нужна развитая инфраструктура, не отходя от микрорайона. Но, как и в столице, так и в регионах городские власти стараются контролировать застройку по мере необходимости и вводят ограничения на высотность, плотность и другие характеристики строительства. А ведь для многих компаний ограничения на высоту застройки имеет фатальное значение: земля стоит дорого.

Инфраструктура

Крупные застройщики, безусловно, придают значение социальной инфраструктуре. Как правило, она полностью подготавливают объект и передают его государству. Не секрет, что застройщики пытались когда-то сделать из этого бизнес, но это очень сложно. Особенно это касается школ – сегмента среднего образования. Детским садам ещё можно найти и назначить частного управляющего, а вот со школой это не пройдёт. По этой причине строительные компании воспринимают и школу, и детские сады как нагрузку: построить и быстрее «сплавить». Бывают крупные комплексы и проекты, которые подразумевают под собой столько социальной инфраструктуры, что может показаться, что это невыгодно для застройщика. Суммы достигают 8 миллиардов рублей!

За эти инвестиции застройщик получает компенсацию от государства в виде уважения к внимательному отношению к развитию инфраструктуры. Сейчас застройщикам удалось добиться того, чтобы затраты на строительство социальной инфраструктуры хотя бы относили на себестоимость. В этом вопросе девелоперам очень помогал Марат Хуснуллин.

И речь не о программе «Стимул». По ней социальные объекты государство покупает у застройщика. Но в Москве и Санкт-Петербурге это не работает, а только в дотационных регионах, где маржа со строительства очень низкая и без социальной нагрузки. В столицах застройщики знают, что нужно строить за свой счёт и передавать, как есть, государству, а иначе проект просто не согласуют. За счёт высокой рентабельности строительные компании могут поделиться. И делятся.

Малоэтажная застройка

Малоэтажные проекты тоже пользуются спросом. По этой причине в Краснодаре идёт строительство многоквартирных домов в три-четыре этажа, коттеджных посёлков и таунхаусов. В новых районах можно обнаружить интересные проекты малой и средней этажности. А так как спрос на частные дома в черте и за пределами города даже с небольшими участками вырос в разгар пандемии, застройщики уделяют внимание таким проектам.

Но не все застройщики видят резон менять привычную городскую застройку на малоэтажную загородную. Но, тем не менее, девелоперы, особенно крупные, рассматривают новые направления для расширения рынка. В том числе, компании готовы и к, своего рода, экспериментам. Например, некоторые столичные девелоперы и не только обращают внимание на модульную технологию, которую считают крайне перспективной для строительства. В небольших городах и дальних не до конца обжитых районах города есть потребность в небольших зданиях под почту или фельдшерские пункты, например. И их как раз разумнее строить по модульной технологии.

Этот подход можно рассмотреть и для индивидуального строительства жилых домов. Из модулей очень удобно организовывать семейное гнездо: собрали первый этаж для молодой семьи и первых лет жизни ребёнка, ребёнок подрос – надстроили второй этаж. Стало тесно и захотелось больше пространства для встреч с друзьями? Пристроили веранду, лишь бы земли хватило. Многое можно спланировать: привезли модули и за неделю возвели дом – эффективно и быстро.

А если говорить о будущем, то есть и другие технологии строительства жилых домов. Например, на 3D-принтере. СК «ПИК» когда-то экспериментировали с такой технологией. Можно, конечно, и так, но не в нынешнее время. В –20°C работать на принтере не получится, бетон греть нужно. Можно, конечно, лить присадки, но они дорогие и это, безусловно, скажется на экономике. И пока непонятно, сколько такой дом прослужит. Обычный бетонный, как сейчас известно, стоит целое столетие. А на дома по принтерной технологии никаких гарантий пока нет, как и испытаний. Одна теория.

Цены и бренд

Влияние бренда на то же строительство сложно недооценить. Для рынка недвижимости оно имеет большое значение. У представителей строительных компаний может быть профессиональная деформация, и они считают, что да, это важно, а покупатель не следит за брендами и дом оценивает только с точки зрения качества, стоимости и внешнего вида.

А ведь бренд – это не столько название и картинка. В первую очередь, это репутация компании. Если застройщик надёжный (читайте: «с хорошей репутацией»), то его проекты будут любить, ценить и покупать, как кабачковую икру по акции. Поэтому многие строительные компании, которые дорожат репутацией, стараются сдавать проекты вовремя и не срывают сроки.

А на первый взгляд всё очень просто: заходите на сайт строительной компании, видите картинку с улыбающейся семьёй и коробками в светлой квартире, выбираете адрес и «клик» – покупаете. Если вам всё понравится, то вы снова обратитесь в данную компанию, когда придёт время для покупки следующей квартиры. Например, когда дети подрастут или к рождению внуков, при необходимости дополнительного рабочего пространства или в качестве инвестиций. У крупных компаний таких повторных обращений около 30% от числа продаж.

В этом вопросе важно, чтобы у девелопера было разнообразие предложений по местоположению, формату, по классу для создания достойного выбора для покупателя. По этой причине крупные строительные компании начинают разные проекты в разных районах города, тем самым расширяя аудиторию, с которой они работают. Таким образом, компания становится более востребованной, нежели те застройщики, которые берутся за один гигантский проект и строят его порядка десяти лет.

Компании и первичные покупки

Со вторичной покупкой, логично, дело обстоит легче. Но тем, кто впервые покупает жильё и не имеет опыта и инструментов проверки строительной компании, определиться сложно. А на рынке недвижимости всё больше проектов, и старых, и новых, и больше застройщиков.

Плюс ко всему, приходят новые игроки из других регионов, что тоже нельзя упускать из виду. Они зарабатывают капитал в надежде прийти на более крупный рынок и покорить его, но крупные игроки уже заняли свои позиции и подвинуть их крайне сложно. И даже с условием, что эта молодая компания надёжная и ответственная, на рынке конкретного города она новая, а это уже как раз вопрос доверия и, собственно, бренда. Ведь доверяют тем, кого хорошо знают.

Но если не расширять временами круг застройщиков, которые достойны доверия, то выйдет отчаянная монополия. И речь идёт о крупных серьёзных проектах. Те, кто хочет строить точечно отдельные дома, могут брать небольшие участки под застройку. Так, например, девелопер купил участок за 4 миллиарда рублей, продал за 6 миллиардов, в ходе строительства потратил ещё полмиллиарда и заработал на выходе 1,5. Кому-то вполне достаточно такой маржи.

И совсем другой момент, когда есть желание заработать 5 миллиардов вместо 1,5 и оно не исполнилось. Это уже гораздо сложнее. Особенно при отсутствии опыта и наличии проблем с проектным финансированием. Застройщики ведь не держат «свободных» денег. Только для экстренных ситуаций. Но с учётом оборота и мощи компаний, это относительно небольшая сумма. И этими «свободными» деньгами девелоперы стараются не пользоваться, потому что есть возможность взять кредит. Потому, как скорость продаж объектов недвижимости иногда позволяет кредитоваться от 5% до, чисто символических, 0,5%.

Но свои деньги застройщики тоже стараются иметь. На крайний случай. Смысла держать денежные средства на депозитах нет – с них ничего не заработаешь. Но некоторые девелоперы не имеют золотого запаса на «чёрный» день, и если им перекроют проектное финансирование, предприятие развалится. А в строительном бизнесе так – если упал, то уже не воскреснешь.

А это значит, что именно сейчас стабильность продаж и вторичные покупки у застройщика имеют первостепенное значение. По этой причине, в процессе выбора квартиры стоит обратить особое внимание на финансовую стабильность компании, на её показатели и насколько она способна реализовать все свои проекты при любом исходе.

Эскроу и банки

Да, сейчас выстроен относительно безопасный механизм – эскроу – чтобы минимизировать угрозу недостроев. Но это только в теории. Объясним: компания «Гарант» рухнула. Её деньги хранятся на эскроу-счетах под лозунгом «не достроишь – не получишь». И банк в такой ситуации обязан вернуть участникам долевого строительства либо деньги, либо квартиры. Для покупателя это замечательный вариант. Но для банка составляет проблему.

В случае банкротства девелопера банк вряд ли будет способен что-то достроить самостоятельно. По этой причине при возникновении любых рисков в экономике банки тут же просеивают через мелкое сито всех заёмщиков и отсекают тех, кто вызывает сомнения. Даже крупные компании, которые давно изучены банками и кредитуются стабильно, и те не избежали изменений в предложениях банка. Порог финансирования подняли до 25%, а это уже много. Если будут ещё какие-то сомнения, то поднимут и до 50%. Ответ будет примерно таким: мы не отказываем, стройте на здоровье, но для начала внесите 50% кровных средств, а банк посмотрит, что и как вы будете строить, а потом и он выделить заветные 50%.

Даже те компании, которые выходили на международный рынок, и те немногие, кто на нём остался в современной ситуации, получают от банка не самые выгодные условиях. А к выходу на мировой рынок компании стремятся не случайно: это позволяет получить доступное финансирование для развития бизнеса. Деньги, полученные от первичного размещения, компании инвестируют в земельные участки, что позволяет им выгодно и успешно расти на протяжении многих лет вперёд.

Как можно предположить, небольшие компании просто уйдут с рынка. Об этом говорят уже не первый год. Независимо от нынешних экономических реалий, это произойдёт. Вопрос только времени. В девелопменте наблюдается чёткая тенденция на укрупнение бизнеса. А в таком варианте строительной сфере может грозить национализация. Уже сейчас государство очень активно ведёт себя на рынке недвижимости. И вероятно, что вскоре возьмёт и заберёт себе его половину.

Нельзя сказать однозначно, плохо это или хорошо. У любой медали две стороны. Кому-то государство оставит возможность для строительства, у кого-то отберёт её. Крупные компании надеятся остаться в числе тех избранных счастливчиков, кто продолжит играть на рынке жилья и коммерции.

Ещё 10 лет назад девелоперы могли позволить себе возвести один дом, продать его, заработать слегка, а потом построить ещё один. Сейчас на такую схему банк не выделит средств, а строить на свои – это не бизнес. Это просто хобби.

Конкуренты

Занимательно, что крупные компании относятся с уважением друг к другу, особенно к тем, кого считают конкурентами. Каждый девелопер поступает так, как ему удобно и строит то, что, по его расчётам, может выгодно и быстро продать. Некоторые компании, например, не строят панельные дома, и совсем не потому, что считают их плохими. А потому что просто они их не строят. У них другой приоритет и другие технологии в обороте – монолитные или монолитно-кирпичные. И, тем не менее, они с уважением относятся к коллегам по цеху и перенимают нужный и интересный опыт друг у друга. Это рационально и грамотно. Самый лучший опыт надо изучать и пускать в массы.

Был интересный опыт с альтернативными схемами продажи квартир. К таким схемам можно отнести аренду с правом выкупа, аналог лизинга, который часто используется в коммерческих помещениях. Например, в столице был опыт, когда строительная компания взять дом на 110 квартир, сдавала его с полностью упакованными ремонтом и мебелью площадями. Но, казалось бы, удачная затея не нашла своего потребителя, и компания закрыла проект. Для реализации идеи нужно держать большой штат людей: они должны были заниматься вопросами обслуживания – стиркой, уборкой, консьерж-сервисом и так далее. Это уже не совсем строительный бизнес, поэтому крупные компании в девелопменте просто продолжают строить красивые дома и продавать в них не менее красивые квартиры. Это достигается путём привлечения работников архитектурного бюро, которых крупные компании насчитывают до 300 человек.

Тенденция

Среди молодёжи в последнее время наблюдается интересная тенденция: они перестали стремиться к обладанию собственной квартирой и не желают отягощать себя активами сверх меры. Это заметно не только в Москве, но и в регионах. Если подсчитать, можно понять, почему это происходит. Стоимость квартиры в Москве равна номеру в отеле «Ritz» примерно на 50 лет проживания. И номер, заметьте, очень даже презентабельный.

Но люди консервативных взглядов относятся скептически к такой позиции. По той причине, что иметь жильё в собственности как актив необходимо в нынешней нестабильной ситуации. И не только для себя. Желательно иметь не одно жильё для того, чтобы быть относительно спокойным за будущее своих детей. А жить можно, где хотите: в апартаментах, на съёмной квартире, в гостинице или доме на колёсах.