Агентство недвижимости в Краснодаре

Что ждёт рынок недвижимости в 2022 году?

Что ждёт рынок недвижимости в 2022 году?

5 важных критериев


На конференции в режиме online «Главные ожидания 2022 года: новые законы, важные решения и определяющие события в сфере недвижимости» эксперты по недвижимости и не только высказывали свои ожидания на 2022 год и опасения, в целом, участников рынка. Так как рынок не находится в изоляции от остального мира, на него влияют и решения, принятые властями, и состояние политики и экономики страны.

Нестабильная ситуация

Самые крупные риски на рынке, как и во всех сферах страны, напрямую связаны с нестабильностью в мире. Многое на сегодня зависит от геополитики. Ситуация вокруг Украины, падение рубля и ослабление фондового рынка недвижимости скажется на динамике развития страны, в целом. Можно спрогнозировать кратковременный всплеск покупательского спроса на пару месяце.

Об этом подробно разбирались здесь: «Как военная ситуация и падение рубля повлияют на недвижимость России?»

Обострение конфликта с западными странами, утечка инвестиционных средств из страны и многочисленные пакеты санкций в среднесрочной перспективе повысят ключевую ставку Центробанка. Как следствие, ипотека подорожает, условия по ней станут менее привлекательными, а застройщики свернут субсидирование ставок.

Во многом, рынок недвижимости держится в тонусе благодаря программам субсидирования. Но строительные компании способны финансировать ипотеку до подходящего покупателям уровня – близкому к льготной ипотечной ставке – пока разница между ставками, реальной и субсидируемой, минимальна. Застройщики планировали, что субсидирование ипотек будет временным решением, и надеялись, что 2022 год порадует ключевой ставкой в 6-7%. Но уровень инфляции повышается, а Центробанк не может его контролировать. Прибавляя к этому эскалацию санкций, можно прогнозировать повышение ипотечных ставок на продолжительный период.

Это означает, что для банков и девелоперов политика субсидирования ипотеки станет рискованной и, как следует, невыгодной. Если ключевая ставка вырастет до 12% и превысит отметку, строительные компании откажутся от субсидий в сторону ипотек. Это значительно снизит покупательский спрос, что произошло в 2015 году после резкого всплеска, вызванного ситуацией с Крымом и девальвацией рубля.

Если рубль резко обвалиться и сценарий 2014-2015 годов повторится, то все накопления людей конвертируются в квадратные метры, а после наступит длительное затишье.

Новая льготная ипотечная программа

Уже есть разговоры о том, чтобы расширить программу субсидирования ипотеки от государства. В 2020-2021 годах именно она помогла многим застройщикам удержать и даже усилить положительную динамику продаж. Строительные компании продолжили реализацию проектов в том же темпе и предотвратили отток кадров. 

Рынок недвижимости уже проверил на себе, что стимулирование покупательского спроса в долговременной перспективе только разгоняет цены. И как следствие, недвижимость остаётся недоступной для покупателей. Для строительных компаний спровоцированный неестественный спрос оборачивается в итоге периодом застоя.

Расширение программы субсидирования ипотеки от государства в крупных масштабах вероятно при значительном экономическом спаде, обвалероссийского рубля и стремительного удорожания рыночной ипотеки.

Статус апартаментов

Несколько законопроектов о недвижимости уже рассматриваются властями. Фундаментальных реформ, таких как №214-ФЗ или переход на эскроу-счета, в 2022 году ждать не стоит. Но будут внесены корректировки в текущее законодательство и устранение недочётов. 

А вот законопроект об апартаментах может навести суету. Крупные игроки и простые смертные, кто интересуется этим форматом недвижимости, ждут принятия законопроекта ещё с позапрошлого года о статусе апартаментов. Месяц назад вспомнили про анонсированный проект и снова обсуждают. Решение о правовом статусе апартаментов будет, вероятно, одним из самых важных событий в мире недвижимости за этот год. Этот законопроект может радикально скорректировать структуру покупательского спроса и предложения на первичном рынке жилья.

Первое чтение законопроекта состоится весной. Официальные источники заявили, что в первоначальный вариант проекта будет внесено много правок.

С конца 2021 года законопроект подвержен обсуждениям, но никакой конкретики по нему пока нет. Важный момент, который волнует многих и который до сих пор, как в тумане – что собираются изменить: юридическое положение уже возведённых проектов с апартаментами или популяризовать нововведения на новые объекты? 

В первой ситуации необходимо учитывать интересы жильцов, которые уже владеют и проживают в апартаментах. Они не должны пострадать. Во втором случае гораздо проще, нопроблема уже возведённых многофункциональных комплексов тогда не решается. 

Чем апартаменты отличаются от квартиры, читайте в статье «Апартаменты VS Квартиры»

Снижение нагрузки на застройщиков

Все строительные компании обеспокоены возросшими тратами на строительство. Дорожающая смена ВРИ участков земли и дорожающие кредиты – всё это вызывает опасения застройщиков. Последнее способно отпугнуть покупателей, которые рассчитывают взять жильё в ипотеку. Оно же дополнительно поднимет стоимость стройматериалов, так как кредиты имеют влияние на каждое звено в цепи «добыча сырья – потребитель». 

При нейтральном и благополучном исходах развития экономики необходимо начать работу не с искусственным стимулированием спроса, а по снижению затрат для застройщиков. Например, снизить административные барьеры, начать работу с налоговыми льготами, обеспечивать инфраструктуру проектов за государственный счёт и так далее. В таком случае, цены на жилую недвижимость возможно уменьшить и без вреда для строительных компаний. Но на данный момент государство не рассматривает переход к подобной стратегии.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов стало бы значительной поддержкой такого подхода. 51% застройщиков, по итогам опроса PwC, ждёт этой меры от государства уже в 2022 году. 

Это решение было бы логичным и справедливым на сегодняшний день. Потому что банки получают от покупателей на первичном рынке жилья фактически «бесплатные» деньги, а вот строительные компании продолжают платить за кредиты. Вследствие этого, нагрузка на девелоперов увеличивается, а к ней добавляется массовый рост ставок, что совсем не в пользу нынешней ситуации. 

Вероятно, застройщики будут активно лоббировать вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Одобрение этой просьбы пойдёт на пользу всему рынку недвижимости: возможность использовать деньги покупателей позволит бороться с повышением затрат из-за роста ставок.

Контроль рынка аренды

Минстрой в конце 2021 года анонсировал законопроект о создании платформы – единой системы учёта рынка аренды. Все сделки по аренде жилой недвижимости будут фиксироваться в этой системе. Таким образом, власти планируют устранить «серую» аренду.

Организация системы пока непонятна, как и степень её жизнеспособности. Но речь идёт о пополнении государственного бюджета за счёт налогов с арендодателей, а значит, скорее всего, власти займутся вопросом всерьёз. 

Тема вопроса старая, но с учётом современной цифровизации всех систем, вероятно, решение будет принято. И даже в случае первоначальной нестабильной работы платформы, её будут улучшать и модернизировать.

Тем не менее, будут и те, кто продолжит сдавать,как раньше. Отсутствие мотивации соблюдать закон и, будем честными, неудобства делать всё по закону – вот две причины такого исхода.