Агентство недвижимости в Краснодаре

Ограничение и обременение на недвижимость и что с этим делать

Обременения на недвижимость

Страшно, сложно, но возможно


Цены в среднем темпе ползут вверх, ипотека дорожает каждый день, а то и час, а покупательский спрос и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости стабильно высокий. Так как тема недвижимости волнует людей, в том числе и далёких от профессий этой сферы, мы решили рассказать, какие бывают обременения у недвижимости и как покупать и продавать жильё с такой особенностью. 

Обременение на недвижимости – это ограничение права распоряжения имуществом без его отчуждения.

Самое популярное

Самое популярное обременение на сегодня – это ипотека. До полного погашения ипотеки жильё находится под залогом, как правило, у банка или другого кредитора. Запись об этом вносится в ЕГРН. Соответственно, без одобрения кредитора, часто – банка, собственник жилья не может совершать сделки с недвижимостью. Но если банк, то есть кредитор, даёт своё согласие, то сделку заключить можно. В таком случае, новый владелец жилья принимает на себя все обязательства от прежнего залогодателя по выплатам.

Как снять обременение после погашения ипотеки?

Крупнейшие банки России самостоятельно направляют документы в Росреестр. По истечению трёх дней запись об обременении удаляется, а собственнику жилья приходит известие о снятии обременения.

Предусмотрены и иные варианты снятия ипотечного обременения, например, если процесс проходил через закладную, то владелец жилья и кредитор направляют общее заявление в реестр, предоставляют закладную на недвижимость с пометкой о полном погашении задолженности. 

Собственник жилья может провести процедуру самостоятельно, преждевременно взяв закладную у кредитора. Если же таковую не выдавали, то владелец жилья и кредитор вместе составляют заявление и подают в Росреестр на снятие обременения.

Пугающее обременение

Второе по популярности обременение, котороевсегда крайне настораживает покупателей – это арест, то есть запрет на распоряжение имуществом. О таком обременении тоже можно найти запись в Росреестре. 

Причинами наложения такого рода обременения могут стать:
• спор о праве на недвижимость;
• разделение имущества, совместно нажитого в браке;
• долги перед кредитором и т.д.

Основная часть арестов накладывается посредством судебных разбирательств или ФССП в составе исполнительного производства.

С недвижимостью, на которую наложен арест, нельзя сделать НИЧЕГО, кроме как снять с неё арест. Её нельзя продать, обменять, подарить, сдать в аренду, завещать и так далее. 

Как снять арест?

Порядок действий:
• необходимо уточнить, кто и в ходе какого исполнительного производства наложил обременение на недвижимость, а именно –арест;
• выполнить требования приставов, по обыкновению, закрыть долговые обязательства;
• оформить обращение на отмену ареста;
• постановление о снятии обременения пристав направляет в реестр;
• запись об аресте Росреестр гасит в течение трёх дней.

Если после выполнения всего алгоритма арест так и не снимут, собственнику нужно предъявить документы об отмене (например, решение судебных приставов) в Росреестр вместе с заявлением. Опять же, в течение трёх дней реестр запросит подтверждение, и после получения ответа погасит запись об аресте. 

Редкие участники сделок

Рента – это особый вид сделки, который предусматривает переход недвижимости за материальное обеспечение собственника до его смерти. Самая распространённая ситуация, когда пожилой человек, нуждающийся в уходе, по договору ренты передаёт право собственности на жильё другому. Последний обязуется содержать бывшего хозяина жилья. Это может быть как договор пожизненной ренты, так и пожизненного содержания с иждивенцем. Соответственно, распоряжаться подобным жилым имуществом разрешено только после одобрения получателя ренты.

Как отмечают в самом Росреестре, объекты с таким обременением нечасто выступают участниками сделок, но бывает разное. В такой ситуации покупатель жилья становится и владельцем жилплощади, и рентодателем, то есть принимает на себя ответственность за содержание получателя ренты.

Существует ещё множество обременений, которые непросто отследить из-за необязательной регистрации их в реестре, а как следствие, и в выписке ЕГРН они не указаны. К примеру, человек, который отказался от приватизации жилья, может быть зарегистрирован в квартире или доме. По закону он имеет полное пожизненное право использовать жилую недвижимость. Потому эксперты по недвижимости рекомендуют требовать у продавца выписку из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные жители.

Ещё один случай: жильё перешло к новому собственнику посредством завещания, а в нём указано, что наследник должен предоставить третьему лицу право на проживание в квартире. Это называется завещательный отказ. Чтобы исключить такой момент, изучите текст завещания.

И конечно, стоит в обязательном порядке уделить внимание квартире, которая приобреталась с использованием маткапитала. В этом случае, жилплощадь должна быть оформлена на родителей и всех несовершеннолетних детей. Такое жильё не может участвовать в сделке купли-продажи без согласия опеки и органов попечительства. Чтобы узнать информацию о долях, закажите выписку из ЕГРН, а помимо этого, потребуйте у владельца квартиры показать справку из Пенсионного фонда по остатку денег от материнского капитала и разрешение опеки.

Подробнее про маткапитал и его использование: «Самые популярные ошибки при использовании материнского капитала»

Но даже в случае, когда маткапитал не имеет значения, проверьте перед сделкой наличие обременений на объекте. Через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте ведомства сделать это проще всего. Нужно запросить сведения о дате регистрации обременений и номер регистрационной записи.

В выписке реестра в пункте «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указываются все нужные покупателю данные: информация о наличии обременений, в том числе их вид, предмет, срок, на который установлено обременение, и лицо, в пользу которого оно установлено. Если же обременения отсутствуют, в графе будет числиться успокаивающее: «не зарегистрировано».