Агентство недвижимости в Краснодаре

Худший квартал по продажам новостроек

Худший квартал по продажам новостроек

Чего ждать к осени?


Девелоперы и эксперты рынка недвижимости поделились, как изменялся рынок новостроек за 2022 год и можно ли ожидать понижения стоимости первичного жилья к осени.

Первое полугодие текущего года для новостроек характеризуется взлётами и резкими падениями. Рекордные показатели по увеличению покупательского интереса и стоимости сменялись упадком и застоем. За первый квартал первичный рынок недвижимости показал максимальное количество сделок за весь период статистики. Но когда Центробанк поднял ключевую ставку до заградительных 20% годовых, ипотека оказалась недоступной для почти всего населения России, а это привело к обвалу покупательского спроса.

Застройщики предпринимали попытки подогреть интерес и запускали свои программы кредитования. Но уже в апреле текущего года Центробанк понижал ключевую ставку не один раз, в результате чего рынок первичного жилья прекратил отрицательную динамику спроса и начал выравниваться.

Специалисты из области недвижимости подсчитали результаты полугодия на рынке новостроек и рассказали, как может поменяться ситуация первичного рынка уже к осени 2022 года.

Восстановление спроса

За январь-февраль текущего года интерес к недвижимости держался на достаточно высоком уровне, стоимость на квартиры в новостройках уверенно ползла вверх, а уровень предложения оставался прежним. Но конец февраля очень резко начал менять ситуацию на первичном рынке.

Уже в конце зимы застройщики отметили резкий, но короткий всплеск активности от инвесторов, включая и по той причине, что российский рубль обвалился. В марте покупательский интерес сохранялся на высокой уровне, несмотря на значительный рост классических ставок по ипотечным программам.

По результатам в марте было проведено огромное количество сделок с первичным жильём. Нужно отметить, что доля сделок с задействованием собственных «живых» средств с полной оплатой, сильно выросла за первый месяц весны, и почти все сделки с ипотекой происходили в рамках льготных программ с государственной поддержкой.

Апрель показал ожидаемый упадок спроса почти в половину, если сравнивать с мартом 2022 года. Май для первичного рынка оказался провальным, за исключением столицы и нескольких других городов. За историю нескольких последних лет такого минимума по заключению сделок рынок первичного жилья ещё не видел.

Дёшево и сердито

В современных реалиях, когда доходы россиян снизились, а цены на недвижимость сохранились на достаточно высоком уровне, как и в прошлые кризисные моменты истории, в сегменте массового жилья выросла потребность в более скромных и, как итог, менее дорогостоящих квартир. Значительно упал уровень интересующего метража реализуемых квартир. Когда в период с января по май 2021 года среднестатистическая площадь проданного жилья показывала отметку в почти 55 «квадратов», то в 2022 году этот показатель упал до 48 метров, а в мае приблизился к отметке 46 квадратных метров.

Второй квартал текущего года интерес перераспределился в сторону бюджетных объектов. Часть лотов в пределах от 4 миллионов рублей до 12 миллионов во всей структуре покупательского спроса увеличилась до 65%. Многие федеральные компании заметили, что спрос сдвинулся в сторону однокомнатных квартир и студий, а многоквартирные объекты и апартаменты стали интересовать меньше. Достоинством маленьких квартир, кроме невысокой цены относительно других вариантов, является большая популярность и в среде покупателей, и в среде нанимателей.

Как показали данные, второй квартал 2022 года характеризуется значительным снижением в сегменте массового жилья части ипотечного кредитования, которое базируется на классических программах, а именно на 23% меньше. А часть ипотечных кредитов, которые были выданы с государственной поддержкой, выросла на 15%. Стала не менее популярна и «Семейная ипотека», доля которой увеличилась на 17% согласно аналитическим данным.

Стагнация стоимости и увеличение предложения

Как показали итоги первого полугодия текущего года, количество предложений существенно выросло. Если сравнивать январь и июнь, то количество лотов, из которых выбирает покупатель, выросло больше чем на 20% в среднем. Эксперты связывают это с увеличением периода экспозиции объектов, тогда как темпы вывода новых проектов сохранились.

При этом стоимость новостроек по всей стране перешла к стагнации от уверенного роста. За шесть месяцев 2022 года среднестатистическая стоимость первичного «квадрата» в новостройках Краснодара поднялась всего на несколько тысяч рублей, что в переводе на проценты показало 1% с небольшим в месяц. И почти в три раза быстрее увеличивались цены во втором полугодии 2021 года. С апреля по июнь цены на квадратные метры в новостройках почти не изменились.

Что будет дальше?

Аналитики подтверждают, что за ближайшие несколько месяцев покупательский интерес будет постепенно оживать, но существенного снижения стоимости новостроек ожидать не нужно.

Многие застройщики ждут некоторого подъёма покупательской активности уже осенью, когда рынок за лето перенастроится и придёт в относительный баланс. Если рассматривать благополучный сценарий, то после летнего отдыха те россияне, что отложили приобретение недвижимости по разным причинам в первом полугодии текущего года, вернутся на жилищный рынок и продолжат поиск подходящих объектов. Строительные компании ждут и возвращения инвесторов, которые сберегали свои средства на депозитах и вкладах.

Изменения стоимости будут корректироваться и поведением покупателей, и нововведениями в ценообразовании. Повышать цены, как показали последние несколько недель, продавцы не намерены при резком уменьшении количества звонков. Всё большую популярность набирают те ипотечные программы, ставки которых значительно ниже ключевой и даже ниже льготных. Тёмной стороной таких предложений является завышение стоимости объекта до 35% при ставке в минимальные 0,01% годовых.

Очень маловероятно, что среднестатистическая цена первичного «квадрата» будет сильно снижаться: издержки застройщиков, вероятно, будут увеличиваться, а инфляционные процессы подобьют этот процесс. Нужно заметить, что вероятны и единичные изменения этого параметра из-за выхода большого количества новых проектов на этапе «котлована». Темп покупательского спроса, кроме ставок по ипотеке и цены жилого «квадрата», зависит и от платёжеспособности возможных покупателей. По этой причине меры государственной поддержки и предложения от строительных компаний и банков без увеличения благосостояния россиян не дадут должного результата.

О чём думают застройщики?

«Мы ждём роста покупательского спроса»

Ближе к осени застройщики надеяться на рост интереса со стороны покупателей. Во-первых, стоит учитывать и фактор сезонности. Вклады в банках становятся всё менее выгодными, и клиенты, вероятно, начнут снова выбирать квартиры в качестве вложений. Во-вторых, на сегодняшний день у россиян «на руках» максимальное количество наличных средств – это больше 14 триллионов рублей. И, конечно, они захотят вкладывать эти средства. Опираясь на эти моменты, застройщики уверены, что часть сделок в качестве инвестиций поднимется до обычных 20%.

«Предпосылок для снижения цены «квадрата» нет»

Интерес к качественным проектам всегда был и будет. И в регионах, и в столице – повсеместно – можно наблюдать низкую обеспеченность россиян собственным жильём. Добавочный рост покупательской активности обусловлен и мотивацией сберечь свои накопления от уровня инфляции. Квартиры давно рассматриваются россиянами ничем иным, как защитным активом и верным способом инвестирования средств.

«Появляются хорошие поводы к покупке жилья»

По результатам первого месяца лета можно подвести итог, что относительно показателей в апреле и мае покупательский интерес восстанавливается. Конкретно, у покупателей жилых «квадратов» бизнес-сегмента. Темп спроса начал расти вверх и благодаря большей доступности ипотечных программ, когда в середине месяца льготная ставка упала до 7% годовых. Если учитывать, что девелоперы предлагают дополнительные субсидии и создают свои ипотечные программы вместе с банковскими партнёрами, то можно увидеть неплохие перспективы для покупки жилья.

«Ажиотаж не ожидается»

На взгляд некоторых застройщиков, их ожидает период долгого восстановления покупательского спроса, который может охватить и целый год. Стоимость новостроек значительно подросла, и потому для покупателей внешние риски выросли. Как в последние пару лет, такого же ажиотажа на недвижимость застройщики объективно не ждут.

Но принятые государством решения по поддержке рынка и стабилизации экономического упадка дарят надежду, что уже осенью интерес со стороны покупателей будет выше, чем сегодня. Что касается стоимости объектов, то на данный момент предпосылок для их уверенного роста нет, а ведь себестоимость стройки продолжает расти. Но девелоперы будут следить именно за активностью клиентов при определении планов по росту цены.