Агентство недвижимости в Краснодаре

Когда опасно покупать долю в квартире?

Почему опасно покупать часть квартиры?


Долевое владение объектом недвижимости – одна из самых популярных форм собственности. В мегаполисах до 80% всей недвижимости жилищного рынка находится именно в такой форме собственности, как показывают статистические данные.

В этой статье рассказываем, в каких ситуациях от приобретения части в квартире лучше отказаться.

Впереди планеты всей

Доля собственника жилья может быть разной:
·       не привязанной, в таком случае идеальной, ни к одной из комнат в квартире, и числиться, как часть жилья, например, 2/3 или 5/6;
·       выделенной, то есть привязанной к конкретной комнате.

Самое важное, на что необходимо обратить внимание при покупке части квартиры – это преимущественное право покупки, которое прописано в статье 250 ГК РФ. Это право позволяет остальным владельцам долевой недвижимости быть первыми претендентами на покупку доли за ту стоимость, за которую её продаёт собственник, и на других условиях. Исключение составляют лишь публичные торги.

Такая норма выступает неким препятствием на пути увеличения участников подобных правоотношений и, конечно, является защитой интересов общей собственности. Какую личность будет представлять собой новый собственник, скажется на взаимодействии между соседями по жилплощади, ведь использование общего имущества и владение таковым происходит по согласию каждого из собственников.

Тот, кто продаёт долю в объекте недвижимости, должен сообщить другим собственникам о своём решении. Если порядок уведомления не был выдержан, например, продавец посылает сообщения о продаже в те места, где их не могут получить участники долевой собственности, либо владельцы уклоняются от получения писем, а продажа произошла, то есть вероятность потери уже купленной части жилья. Почему? Потому что другие владельцы жилья могут пойти в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей приобретателя и, скорее всего, выиграют дело.


Подарок от всего сердца

На такую сделку по договору дарения доли разрешение от других владельцев жилья не нужно. Зачастую договором дарения прикрывают настоящую сделку по продаже доли, к примеру, если остальные участники долевой собственности согласились купить часть жилья по законному преимущественному праву.

Нечестные продавцы подменяют продажу на сделку дарения и получают денежные средства по расписке. При таком исходе покупателю нужно будет внести оплату за налог, так как дарение произойдёт не между родственниками. Если сделка устроит каждого, в том числе и не будет оспариваться другими участниками долевой собственности, то можно поздравить покупателя – ему крупно свезло. В противном случае, вероятнее всего, сделка будет отменена.

При чём здесь нотариус?

Оформлять сделку купли-продажи доли необходимо только посредством нотариуса, что указано в части 1 статьи 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». А это дополнительные затраты, которые стоит учитывать.

Не для каждого

В больших городах доли в квартирах покупают чаще всего не для постоянного проживания, а для осуществления постоянной регистрации, чтобы использовать все её достоинства. К ним относится, к примеру, оформление ребёнка в нужную гимназию или лицей, прикрепление к поликлинике и так далее. Ведь цена части в квартире всегда существенно ниже, чем цена даже самой крохотной студии или smart-квартиры.

В этом вопросе один неочевидный момент, но, безусловно, очень важный – приобретатель части жилья имеет право пройти регистрацию в квартире, а уже своих родственников, не являющихся владельцами жилья, он зарегистрировать не сможет, потому что это потребует соглашения ото всех участников долевой собственности жилья. В этом правиле тоже есть исключение: несовершеннолетние дети того, кто приобрёл квартиру, могут получить регистрацию в этой квартире.

Камень преткновения

В законе о материнском капитале нет прямого указания на возможность покупки доли в квартире на материнский сертификат. Органы Пенсионного фонда России часто отказывают в использовании денег материнского капитала на покупку части жилья. В этом случае не обойдётся без суда.

В таком случае суд будет опираться на то, является ли покупка доли в квартире улучшением жилищных условий. Этот момент является возможным направлением задействования материнского сертификата. Судебная практика ВС РФ показала два условий, при которых допустимо использовать материнский капитал на покупку доли:
·       площадь помещения и величина доли допускают выделение семье изолированной части жилплощади (к примеру, комнату или несколько таковых);
·       материнский сертификат задействуют для выкупа доли у собственника, и жильё полностью перейдёт во владение семьи.

Коварные однокомнатные

Специалисты не рекомендуют приобретать доли в однокомнатных квартирах, где уже живёт другой владелец. В таком случае вы не будете иметь возможность изолированного проживания: вам даже могут не дать вселиться, и придётся решать вопрос в судебном порядке.