Агентство недвижимости в Краснодаре

Микроквартиры, студии. Норм или ненорм в Краснодаре

10 квадратов жизни

Микроквартиры: плюсы, минусы, риски


За последние два года мировой тренд на уменьшение площади жилья становится популярнее. По наблюдениям девелоперов, спрос на микроквартиры увеличивается, а значит, и количество предложения на такой вариант жилья будет расти.

В этой статье разберёмся:
·       что такое микроквартиры;
·       чем они отличаются на первичном и вторичном рынке;
·       какие существуют риски при их приобретении.

Начнём с главного

Как правило, микроквартирами называют объекты общей площадью до 18 кв. м. Такую площадь на первичном рынке чаще имеют апартаменты. Этот сегмент не относится к жилым помещениям. Здесь встречаются варианты даже по 10 «квадратов».

Чем апартаменты отличаются от квартир, читайте здесь: "Апартаменты VS Квартиры"

На рынке вторичного жилья микроквартиры встречаются в общежитиях семейного типа или в ведомственных дома, которые не относятся к высокому классу.

«Норм» или «ненорм»?

На одного человека в России по нормам жилплощади должно приходиться 33 кв. м. и 42 «квадрата» на двоих. В семьях из трёх и более человек каждому положены 18 кв. м. минимум. Хотя регионы могут устанавливать свои правила на этот счёт, но не меньше федеральных.

На рынке первичного жилья микроквартиры редко встречаются в сегменте жилых домов. Их размер регулируют строительные нормы, которые не позволяют в однокомнатной квартире жилую площадь делать меньше 14 «квадратов».

Зато в апартаментах девелоперы могут поиграть с площадью помещений: здесь у них больше свободы. Под апартаменты переделывают некоторые офисные здания или старые общежития. В таких ситуациях нормы не действуют. Тем не менее не стоит ожидать появления на первичном рынке аналогов азиатских «капсульных квартир». В России в ближайшее время подобный формат не станет востребованным.

Микроквартиры должны соответствовать следующим требованиям:
·       иметь горячее и холодное водоснабжение;
·       газоснабжение (для домов, где газовые, а не электрические плиты);
·       наличие инженерных систем;
·       иметь вентиляцию.
Важный момент: в первую очередь при приобретении микроквартиры стоит уделить внимание техпаспорту помещения, где согласно Жилищному кодексу показан план инженерных систем и проиллюстрирована планировка.

Цель оправдывает средства

Покупают микроквартиры с разными намерениями. Одинокие люди без семей, которым большие пространства навевают тоску, или приезжие из регионов. Родители из других городов покупают микроквартиры для новопосвящённых студентов. Иногда владельцами становятся бизнесмены: им проще приобрести жильё в командировочном городе, чем каждый раз заселяться в гостиницу или арендовать.

Чаша весов

Плюсы малогабаритных квартир:
·       главный фактор – доступная цена, которая позволит купить квартиру по цене коммунальной комнаты;
·       низкие затраты на ремонт;
·       возможность проживать в районах недалеко от центра.

Минусы:
·       крайне маленькое жизненное пространство;
·       привычная мебель не подойдёт для микроквартир, придётся поискать;
·       проживать одновременно смогут максимум два человека.

Мировой тренд

За последние два года росту цен на квартиры в новостройках поспособствовало подорожание строительных материалов. Поэтому для сохранения спроса на жильё застройщики начали уменьшать площадь продаваемых квартир в пользу популяризации тренда на микроквартиры в мире.

Если не брать в счёт бизнес-класс, то почти во всех новостройках Краснодара есть малогабаритные квартиры и студии. Эти объекты востребованы и, как правило, выходят первыми с продажи.
25-30% - это примерная доля малогабаритных квартир в новостройках эконом и комфорт-класса.

Динамика предложения микроквартир на рынке первичного жилья за последние два года

Период

Количество квартир площадью менее 20 кв. м
Доля от общего количества в экспозиции
Первый квартал 2020 г.

134

0,46%

Второй квартал 2020 г.

122

0,38%

Третий квартал 2020 г.

110

0,39%

Четвёртый квартал 2020 г.

130

0,52%

Первый квартал 2021 г.

152

0,55%

Второй квартал 2021 г.

129

0,55%

Третий квартал 2021 г.

301

0,96%

Четвёртый квартал 2021 г.

318

1,05%


Кто не рискует, тот не…

Покупая микроквартиру на первичном рынке, вы рискуете меньше, чем приобретая вторичное малогабаритное жильё. Иногда не самые честные собственники выставляют на продажу долю одной жилплощади и позиционируют её как студию. А понять, что вы рассматриваете для покупки долю, а не реальную студию, можно только в процессе переговоров с продавцом. При покупке микроквартир на вторичном рынке по долям могут возникнуть осложнения с использованием и дальнейшей реализацией, так как доля может быть не выделена.

Встречаются ситуации, когда из кухни делают жилое помещение. Это незаконно. Помимо этого, в некоторых микроквартирах, входящих в состав одной большой, невозможно согласовать проведение коммуникаций. А если коммуникации всё же были проведены, то покупатели сталкиваются с жалобами других жильцов, потому что из-за несанкционированного проведения мероприятия страдает общая инженерная сеть.

Осуществив сделку, покупатель получает не квартиру с собственным кадастровым номером, а долю. А это значит, что каждый из проживающих имеет право на пропорциональную долю в любом из помещений. Например, любой житель такой же горе-микроквартиры может войти в вашу комнату в самый неожиданный момент, объясняя тем, что имеет право.

По закону владельцы долей в коммунальных квартирах имеют первоочередное право покупки любой продаваемой комнаты. Загвоздка в том, что на практике нельзя узаконить перепланировку с отделением, если вы выкупаете не всю коммуналку, а только долю в квартире, то есть – отдельную комнату.
Важный момент: законодательством запрещено организовывать санузлы над жилыми помещениями и кухнями. Поэтому самый добросовестный вариант преобразования комнаты в микроквартиру случается там, где под коммунальной квартирой на первых этажах расположены нежилые помещения.