Агентство недвижимости в Краснодаре

Как близко можно построить дом к соседскому забору?

Дачный вопрос: насколько близко можно построить дом к соседскому забору?


Ситуация: у человека есть дачный участок под Москвой. Он приехал по весне и увидел, что его сосед возвёл двухэтажную дачу прямо на границе с забором, разделяющим участки. И теперь соседские окна на втором этаже смотрят в окна другого человека.

Есть ли нормы для индивидуальных жилищных строений? И в случае, когда нормы не соблюдены, можно ли применить санкции к соседу-нарушителю?

При возведении дома необходимо соблюдать следующие нормы:
·       противопожарные;
·       санитарно-технические;
·       строительные.
И главное – дом должен строиться так, чтобы по итогу не нарушить законные права соседей, не создать риска для их здоровья и жизни. Если дело дойдёт до суда, то опираться будут именно на нарушения нормативов. Разберём приведённую ситуацию подробнее в этой статье.

Строительные нормы для жилых строений

Где они прописаны?

Главный документ, который определяет нормы строительства – это свод правил землепользования и застройки, сокращённо – ПЗЗ. Эти правила устанавливает местная администрация для определённой местности. К примеру, существуют ПЗЗ Краснодара, Сочи или Москвы. Но даже в совсем скромных посёлках на сегодня созданы свои правила землепользования и застройки.

Что прописывают в правилах землепользования и застройки?

ПЗЗ включает в себя информацию о:
·       минимальном и максимальном размерах участков земли;
·       приемлемый процент застройки на участке;
·       минимально допустимые отступы от пределов земельного участка для размещения строения;
·       максимальную этажность дома.

Правила землепользования и застройки не могут противопоставляться федеральным законам и создаются при учёте всех строительных норм, установленных в РФ. Но местная власть имеет право дополнять установленные правила своими нормами. К примеру, ввести дополнительный норматив на площадь участков земли, и даже требование к внешней составляющей домов.

Например, Ростов-на-Дону установил свою норму к отступу на участке для ИЖС: жилое строение можно возвести в не менее чем трёх метрах от границ участка, а размер земельного участка должен быть не меньше двух соток.

В Екатеринбурге также установили подобное требование к отступам на участке. Но здесь к нему добавили минимальный норматив по размеру земли – не меньше семи соток.

В правилах землепользования и застройки прописаны различные условия для каждого отдельного вида разрешённого пользования земли. Этих видов в классификаторе всего 81, но для собственников частных домовладений применимы только четыре:
·       для садоводства – 13.2;
·       для огородничества – 13.1;
·       для ведения личного подсобного хозяйства – 2.2;
·       для ИЖС (индивидуального жилищного строения) – 2.1.

В ситуации, приведённой выше, необходимо ознакомиться ПЗЗ Краснодара и конкретной локации – найти раздел с условиями для индивидуальных жилищных строений – 2.1.

Нарушения правил при строительстве допускать нельзя. И при этом неважно, кто ведёт работы – подрядная строительная организация с профессиональными сотрудниками или сам владелец участка. Если дом будет построен с нарушениями, то местная администрация может обратиться в суд, где владельца заставят устранять нарушения либо в худшем случае – сносить строение.

Нормы противопожарной безопасности


Кроме правил землепользования и застройки существуют нормы пожарной безопасности. Они устанавливают не только расстояние от границ дома до пределов участка, а расстояние между соседскими домами. Этот показатель называется противопожарным отступом либо разрывом. Он должен содержать не меньше 6 метров, а точное значение уже зависит от материала домов. К примеру, для дома из кирпича одно расстояние, поменьше, а для деревянных домов будет больше установленного минимума.

Противопожарные отступы можно делать меньше, если провести обработку одного или обоих домов специализированными негорючими составами либо, к примеру, возвести противопожарную стену. Ей называют специальную обшивку фасада, которая препятствует распространению огня на соседский дом.

За соблюдением этих правил следит Госпожнадзор. Если разрывы не будут соблюдены, то штраф для собственника дома будет составлять до 15.000 рублей.

Правила возведения частных жилых домов

В федеральном своде правил застройки и планировки территорий малоэтажного жилищного строительства есть рекомендация по отступу дома от пределов участка – это три метра. Но это именно рекомендация, и администрация городов и посёлков следовать ей не обязана.

К примеру, в столице ПЗЗ минимальные отступы строений от пределов земельных участков не назначены, что означает, что сосед может не соблюдать дистанцию в три метра при строительстве между домом и забором. Если опираться на правила землепользования и застройки, то владелец соседского участка имеет право строить дом вплотную к границе вашего участка. Плюс ко всему, в правилах не указан норматив на минимальный размер участка земли.

В это же время правила землепользования и застройки не идут в обход общепринятых противопожарных норм. В приведённой ситуации было бы логичным измерить расстояние не от соседского дома до границы участков, а между обоими домами, и в таком случае будет ясно, выдержан ли противопожарный отступ или нет.

Не соблюдать нормативы об отступах возможно только в том случае, когда владельцы обоих домов с этим согласны. Собственники могут заключить соглашение и взять ответственность за противопожарную безопасность на себя. Если произойдёт пожар, оба осознавали, на что шли.

Есть ли перспектива при обращении в суд?

И пусть прямого запрета располагать жилое строение вплотную к границам в столице не существует, ВС РФ объяснил, что в судебных спорах обязаны рассматривать разумность расположения объектов. Если из-за близкого нахождения соседского дома нарушены права второй стороны спора, то это не считается правильным.

Поэтому можно обратиться в суд и попытаться доказать, что дом соседа несёт угрозу. В случае с конкретной ситуацией правила землепользования и застройки соблюдены, как и нормы санитарии. По этой причине, опираться необходимо именно на правила противопожарной безопасности.

Если оставаться в соседстве категорически невозможно, пишут иск о сносе здания. Но у истца появится больше шансов на выигрыш этого дела, если он потребует устранить определённые нарушения, которые несут риск его жизни или просто мешают, чем демонтаж целого дома.

Примеры из судебной практики

Случай №1

Соседские дома были расположены буквально в паре дециметров друг од друга. В прошлом два дома составляли единое строение, но позднее часть здания снесли и переделали, отчего и появились два отдельно стоящих дома. В отдельных местах между домами было не больше 30 сантиметров.

В 2016 году суд постановил, что собственник одного из домов обязан перестроить скат с крыши, чтобы сход осадков не разрушал фундамент соседнего здания. Но владелец не исполнил обязательства, зато подал встречный иск, в котором выдвинул требование о сносе второго этажа соседей, демонтаже газовой трубы и ската с крыши.

Была проведена экспертиза, которая показала, что требования действительно правомерны: вода с крыши дома попадала на соседский фундамент и портила его. А газовая труба была расположена на критически близком расстоянии, что является прямой угрозой безопасности жильцов. Помимо этого, специалисты уточнили, что вся конструкция соседского дома крайне ветхая, и дом может обвалиться.

Жильцы ветхого строения не растерялись и подали встречный иск. Они объяснили, что готовы переделать крышу и слив, но с учётов компенсации от соседа на это действо в размере 378.512 рублей. Помимо денежных средств за слив с крыши, сосед обязан предоставить компенсацию за моральный ущерб, а именно 220.000 рублей, и в придачу убрать кустарник от границы их земли.
Ссылаясь на правила землепользования и застройки, в которых не указаны отступы между домами, суд отказал обоим и сразу во всём. Была проведена повторная экспертиза, но уже судебная, где было установлено, что угрозы от газовой соседской трубы нет, а вода с крыши не влияет на состояние фундамента. Соответственно, компенсировать соседям друг другу нечего.

Случай №2

Жительница Краснодара возвела двухэтажный жилой дом метражом в 154 квадратных метра на земельном участке в пять соток. Реестр отказался проводить регистрацию права собственности по причине того, что владелица дома не соблюла отступ от пределов участка в три положенных метра.

Суд провёл экспертизу с целью определить, все ли правила пожарной безопасности соблюдены. Специалист вынес заключение, что нарушение существует, но это не препятствует эксплуатации дома. Необходимо возвести противопожарную стену — и этого будет достаточно.

Собственница дома провела на участке реконструкцию, и суд постановил, что ведомство обязано оформить право собственности.

Итог

В нашей ситуации ПЗЗ, опираясь на которые можно было бы потребовать сноса дома, не нарушены.

Вероятно, сосед при строительстве не соблюдал правил пожарной безопасности и не выдержал необходимый отступ между домами. В таком случае можно обратиться в Госпожнадзор с обращением. Уточним, что эта структура на местах называется отделом надзорной деятельности и профилактической работы – ОНД и ПР – и за редким исключением принимает заявления в электронном виде. Заявление лучше подать на официальном сайте главного управления МЧС вашего региона, а далее жалобу направят автоматически в нужное ведомство.

Если нарушение действительно есть, предельная сумма штрафа, которую могут назначить, – 15.000 рублей.

Конечно, можно обратиться и в суд. Но если решение будет положительным, суд, вероятно, обяжет соседа соблюсти дополнительные меры. К примеру, обработать дом огнезащитным составом или установить систему автоматического пожаротушения. Очень сомнительно, что суд примет решение о сносе дома.

Ещё можно заявить в иске о других нарушениях. К примеру, если зимой снег с кровли соседа падает к вам на участок, это нарушает ваши права. Но и в такой ситуации максимум, чего вы добьётесь, – решения суда о том, что сосед обязан переделать кровлю.