Агентство недвижимости в Краснодаре

Что ждёт продавца и покупателя при отмене сделки?

Отмена сделки купли-продажи сегодня

Что ждёт продавца и покупателя?


В процессе заключения сделки купли-продажи основные риски распространяются на покупателя. Вторая сторона в такой ситуации рискует значительно меньше даже при условии, что договор аннулируют по каким-либо причинам. К продавцу обратно перейдёт в собственность его объект недвижимости, а вот средства покупателя могут уже не вернуться.
Современная судебная практика по-новому рассматривает случаи с отменой сделок по продаже недвижимости. В этой статье разберём три интересные ситуации.

Ситуация №1. Внезапная смерть продавца после заключения договора

Женщина купила дом на публичных торгах. Объект попал на торги в результате образования долгов по договору займа: владелец жилья заложил дом, получил долговые средства и взял на себя обязательства, но не сумел вовремя рассчитаться.

Чуть позже женщине прилетела претензия от муниципалитета. Местная администрация считала дом своей собственностью и подала в суд на изъятие жилплощади у покупательницы. В ходе судебного разбирательства выяснились некоторые подробности. Первый владелец дома продал его вышеупомянутому должнику, который не выполнил долговых обязательств.

Когда договор между ними был подписан, в МФЦ никто не обратился для регистрации права. Состояние здоровья не позволяло. И собственность получилось переоформить по истечению полутора месяцев после совершения сделки купли-продажи. Но только при участии агента, у которого была генеральная доверенность от продавца.

Как выяснилось позднее, ко времени подачи на регистрацию права документов продавец уже скончался. Это означает, что доверенность не была действительной к тому моменту, так же, как данные в Росреестре о переходе права.
Покойный не имел наследников, а потому квартира оказалась под вниманием администрации. Сделку сразу аннулировали и забрали дом в распоряжение муниципалитета.

Верховный Суд России принял другое решение. Он разъяснил, что главным фактором служит то, что сам договор купли-продажи действителен, ведь продавец собственноручно подписал его и исполнил обязательства, передав дом в пользование покупателю. А дальнейшая недействительность данных в Росреестре не отменяет самой сделки.
По этой причине покупателей признали законными владельцами, и дом остался у женщины, купившей его на торгах. Это представлено в определении № 78 – КГ21 – 59 – КЗ Верховного Суда РФ.

Ситуация №2. Банкротство продавца

Согласно закону, если в сторону продавца объекта недвижимости будет начата процедура по банкротству в срок до 1 года со дня совершения сделки купли-продажи, то её могут признать недействительной, если она покажется подозрительной. Например, если стоимость жилья была ниже рыночной. Об этом подробнее говорится в статье 61.2, 189.40 Закона №127-ФЗ. В этом случае покупатель может остаться и без средств, и без жилья, потому что взыскать их после покрытия всех требований кредиторов продавца почти нереально.

Но относительно недавно Конституционный суд России посмотрел на эту ситуацию несколько иначе. Он решил, что недопустимо лишать денежных средств покупателя и передавать их в конкурсную массу, если покупаемая жилплощадь – его единственное жильё.

По этой причине, с учётом решения Конституционного суда РФ, средства, которые покупатель перечислил за жильё потенциальному банкроту, будут возвращены напрямую на счёт покупателя без удовлетворения всех требований кредиторов, согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 3 февраля 2022 года № 5 – П.

Ситуация №3. Подделка документов

Мужчина приобрел дом у продавца, который принял его в наследство относительно недавно. Через 4 года к нему направили иск от Департамента городского имущества столицы, где требовалось признать объект недвижимости собственностью государства, как выморочное имущество.

Продавец, как стало известно позже, подделал документ о рождении и получил у нотариуса свидетельство о праве собственности обманным путём. Когда правда вскрылась, было возбуждено уголовное дело в сторону продавца о его махинациях, и сделку купли-продажи пришлось отменить.

Абсолютное большинство предыдущих инстанций решили, что покупатель должен был удостовериться в том, что документы подлинные. Конечно, в этом случае маловероятно, что мужчине вернули бы потраченные на покупку денежные средства. Но на его радость, Верховный суд России принял сторону покупателя. Суд признал мужчину добросовестным покупателем, по той причине, что тот не обязан проверять свидетельство о наследстве, заверенное нотариусом, на действительность.

Законодательно, тот, кто купил какое-либо имущество и поступал добросовестно, не должен его передавать государству обратно, если на дату истребования прошло более трёх лет. Об этом говориться в пункте 4 статьи 302 Гражданского кодекса РФ. Потому суд и признал покупателя законным собственником дома.