Агентство недвижимости в Краснодаре

Потерять жильё. 4 роковые ошибки для собственников квартир

4 роковые ошибки для собственников квартир


Как легко лишиться квартиры и остаться без единственного жилья на руках с маленькими детьми? Потерять квартиру иногда проще, чем купить её же. Что нужно знать перед приобретением квартиры, чтобы не остаться на улице?

Документы, пожалуйста

Проверка документов – это первое, о чём должен думать покупатель квартиры. Но иногда люди даже не подозревают о том, что приобретают жильё. Например:

Мужчина взял в долг под залог дома у своего знакомого 2 млн рублей. Спустя 3 года в двери постучалась незнакомая женщина и попросила освободить её собственность. Мужчина и вся его семья были в недоумении, потому что дом они не продавали и не собирались.

Как выяснилось, знакомый подложил заёмщику договор купли-продажи вместо договора о займе, а после перепродал дом незнакомой женщине. Разрешилось дело в суде, потому что семья мужчины съезжать не собиралась, да и некуда было. А счастливая покупательница дома уже планировала ремонт на новых метрах.

Суд оставил дом семье, а незнакомка осталась не у дел. Потому что в договоре купли-продажи, который женщина заключила с «добросовестным» знакомым, дом числился меньшей площадью, чем фактически. Мужчина за годы проживания расширил жильё, а в Росреестре об этом информации не было. Поэтому женщина приобрела дом, которого в реальности не существуют, а потому суд аннулировал сделку купли-продажи.

Повезло, что фальшивый договор о займе подписала только жена. А так как дом общий, то без согласия супруга такая сделка считается недействительной, а продажа – незаконной.
Какое бы решение суд не принял, а в истории всегда найдётся пострадавший. В этом случае удача отвернулась от женщины-покупательницы: деньги она потеряла и недвижимость не приобрела. А законные владельцы жилья чуть не остались на улице, да и понервничать успели знатно.

Что стоит проверить и на какие моменты обратить внимание, чтобы сделка купли-продажи не привела вас в суд?
·       Внимательно изучите договор, который собираетесь подписывать. Если заметите подозрительный пункт, обратитесь к юристу для разъяснений. Продавец может немного подождать с подписанием, пока вы не ознакомитесь со всеми бумагами.
·       Сопутствующие документы так же в идеале проверить с юристом, чтобы избежать «сюрпризов». Например, есть ли обременения на недвижимости, о которых вы не знаете, согласие супруга на продажу жилья и не снимает ли кто-то покупаемую жилплощадь в аренду. Чтобы отследить историю сделок по желаемой квартире, запросите выписку о переходах права собственности в Росреестре.
·       Уточните, соответствуют ли реальные данные с показателями в документах. Например, площадь дома: если цифры различаются, то это повод расторгнуть сделку.
·       Титульное страхование тоже не будет лишним. Оформите его и будьте спокойны. Если суд примет решение о расторжении сделки, вы получите назад свои деньги.

Риск, риск, риск

Квартиры с сомнительным прошлым часто продают по выгодной цене. Но даже если внешне всё выглядит пристойно: квартира соответствует всем документам, цена вполне себе рыночная, а дружелюбные собственники готовы ответить на все вопросы, нужно быть осторожным. Например, был занимательный случай:

Квартиру приобрел мужчина за ни много ни мало, а семь млн рублей. Как положено, оформились в Росреестре, а на руки мужчина получил новенькое свидетельство с правом собственности. Спустя время департамент имущества засуетился и выяснил, что квартира государственная, что 20 лет назад умер бездетный собственник, который никому не оставил наследство, и именно тогда недвижимость должна была стать собственностью города.

Мужчина, как выяснилось, купил квартиру у мошенников, которые вовремя смекнули, как можно поживиться, и подделали документы на квартиру. Власти не при чём – верните жильё.

А суд постановил, что квартира останется у мужчины, но только из-за того, что законным владельцем оказалось государство. Если бы квартира принадлежала человеку, то он бы с лёгкостью смог вернуть имущество через суд, потому что так указано в ГК РФ.

В конкретной ситуации мужчине повезло, что владельцем являлось государство. Суд принял решение, что за ошибку чиновников, которые больше 20 лет не вспоминали о квартире, отвечать покупателю не придётся. Но в случае, если бы частное лицо владело квартирой вместо департамента имущества, жильё пришлось бы вернуть.

Полностью уберечь себя от подобных встреч с обманщиками не выйдет, но уменьшить риски вполне реально. Что для этого нужно?
·       Проверьте все документы продавца с рвением ищейки, взявшей след. Сопоставьте паспортные данные и данные в свидетельстве о праве собственности. Проверьте информацию об обременениях и, если таковая найдётся, откажитесь от сделки.
·       Возьмите в Росреестре выписку ЕГРН-4. Это сведения обо всех сделках рассматриваемой недвижимости, начиная с 1998 года. Если количество сделок вас удивит, то стоит задуматься, возможно, с квартирой не всё так гладко. В случае, если законный владелец решит вернуть себе недвижимость, то будет абсолютно всё равно, какой вы по счёту честный покупатель, хоть первый, хоть десятый – квартиру придётся вернуть владельцу.
·       И, конечно, в договоре прописывайте полную сумму сделки, то есть всё, что вы заплатили за квартиру. Если что-то пойдёт не по плану, изъять у продавца вы сможете только то, что указано на бумагах.

За счёт государства

Семейная пара оформили ипотеку на квартиру, но перестала вносить ежемесячный платёж. Банк выставляет квартиру на аукцион и быстро находит покупателя. Владелец потребовал бывших собственников освободить его жилплощадь, но семья отказалась, мол, уходить некуда, а детей двое. Полтора года «добросовестная» семейка проживала на чужих «квадратах», не платила ипотеку, коммуналку, свет и газ.

Законный собственник подал в суд и тот решил, что семья должна освободить квартиру, погасить долг за коммуналку и компенсировать собственнику квартиры убыток – миллион рублей.

Разбираемся в деталях.
·       Квартира находилась в залоге у банка. А значит, последний должен вернуть деньги, если владелец прекратит выплачивать ипотеку. Как правило, из единственной квартиры непросто выселить недобропорядочных граждан, но, к счастью новых владельцев таких квартир, на ипотечную жилплощадь это правило не распространяется.
·       Пока семейная пара и дети занимали квартиру, новый владелец не мог в ней жить, сдавать и получать прибыль. Теперь придётся заплатить за ущерб.
·       Чтобы не оказаться в подобной ситуации и не лишиться единственной жилплощади, попросите у банка отсрочку или реструктуризацию оплаты. А если решили продавать залоговую квартиру, то поищите покупателей самостоятельно: так у вас появится шанс продать жильё по плюс-минус рыночной цене и, если повезёт, компенсировать часть уже оплаченных за ипотеку средств.

Неожиданный поворот

Ещё одна ситуация произошла с девушкой-сиротой. Её бабушка оформила опекунство и прописала осиротевшую девочку в собственной квартире. Когда через несколько лет у девушки появился ребёнок, бабушка прописала и его. Все жили мирно: внучка с ребёнком и заботливая бабушка.

Но бабушка умерла, а в завещании чёрным по больному было указано имя её сына, как владельца квартиры, в которой жила девушка с ребёнком. Сын захотел воспользоваться новыми возможностями и потребовал племянницу освободить жильё. Девушка выселяться отказалась, потому, как прописав у себя, бабушка лишила сироту возможности получить жильё у государства, и теперь идти было некуда. Да ещё и с ребёнком.

Дело дошло до суда. Сын умершей имеет право выселить племянницу. А та уже сама решает, добровольно или с помощью приставов. По закону мужчина стал собственником квартиры, и проживать в ней по умолчанию могут члены его семьи и только. В ЖК РФ чётко прописано, что членами семьи являются дети, супруги и их родители, а все прочие – это посторонние люди, которые обязаны покинуть жилплощадь, если того захочет её владелец.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, заключите с собственником договор найма. Если с ним что-нибудь случится, вопрос будет решён без суда. А вы с разрешения других родственников, сможете проживать в квартире на тех же условиях.