Агентство недвижимости в Краснодаре

Что не так с ипотекой под 0,1%?

Ипотечная ставка 0,1% – в чём подвох?

Субсидии от застройщиков


Строительные компании закладывают в цену лотов свои компенсации кредитующим банкам-партнёрам. Квартира в ипотеку со ставкой в 0,1% и даже 0,01% может быть дороже на четверть, а то и на 35%, чем та же квартира в классическую льготную ипотеку. В этой статье рассказываем, как различаются цена объектов и ежемесячная выплата банкам по разным ипотечным предложениям.

Сегодня на жилищном рынке набирают широкую популярность субсидированные программы от девелоперов, ипотечные ставки по которым стартуют от 0,001% годовых. Но стоит учитывать, что приобретая жильё при помощи такой программы, её цена может быть до 35% больше, чем, если бы вы покупали квартиру за «живые» деньги или брали в льготную ипотеку с господдержкой. Об этом говорят все игроки жилищного рынка, с кем нам удалось побеседовать.

Разберёмся, сколько заплатит покупатель и за что, если воспользуется специальным ипотечным предложением с предельно низкой ставкой от девелопера.

Разница до 36% и не только в цене

Сегодня превалирующее число строительных компаний разработало богатую линейку стоимости квартир и условий продажи на одни и те же лоты. По мнению специалистов рынка, такое положение дел значительно осложняет аналитическую работу на рынке недвижимости, помимо расширения ассортимента для покупателей.

Сейчас не совсем понятно, что принимать за настоящую стоимость квартиры, потому как девелоперы каждый по-своему указывает весь этот перечень цен в своих прайс-листах. Часть застройщиков не распространяется о наличии ценового диапазона, то есть о вариациях стоимости, который зависит от выбранного способа оплаты, потенциального покупателя оповестит уже сам менеджер в офисе застройщика. Сайты других компаний содержат информацию о вариантах цены. К примеру, на официальном сайте ГК «ПИК» на каждый объект есть несколько предложений расчёта и итоговой цены. Посмотрим на примере, как отличается цена одного и того же лота в новостройках этой компании в зависимости от выбранного варианта расчёта.

ГК «ПИК»

Цена двухкомнатной квартиры в новостройке площадью в 54 квадратных метра в ипотеку под 1,99% составит 13.538.000 рублей с первоначальным взносом в 30%. Если для расчёта будет использована государственная программа со ставкой в 6,7% годовых, тогда тот же лот выйдет в 12.025.000 рублей с первоначальным взносом в 15%. Если говорить об ипотеке с субсидированной ставкой в 0,1% годовых, то стоимость квартиры составит уже 14.756.000 рублей, а первоначальный взнос будет 15%. В каждом случае срок кредитования был предельным – 30 лет. Стоит указать, что при расчёте «живыми» деньгами объект стоит 10.826.000 рублей.

Таким образом, разница в цене объекта при разных способах оплаты, включая покупку без задействования кредитных средств, за «живые» деньги, достигает почти 36%. Разброс цен при использовании разных ипотечных предложений составляет примерно 20%.

Величина ежемесячной выплаты банку по разным ипотечным предложениям для конкретного лота:
·       0,1% годовых – от 30.560 рублей;
·       1,99% годовых – от 35.200 рублей;
·       4,99% годовых – от 45.900 рублей;
·       6,7% годовых – от 52.002 рубля.

Среднестатистическая стоимость по предложениям крупных девелоперов при задействовании государственной ипотечной программы без субсидирования от застройщика и при полной оплате приблизительно одна и та же. В программе с ипотечной ставкой в 4,99% годовых цена того же лота окажется в среднем на 5,7% больше, а для программы со ставкой 1,99% – уже на 13%. Что же до программы с субсидированной ставкой от застройщика в 0,01% годовых, то здесь стоимость будет выше на 23%, чем за полный расчёт «живыми» деньгами.

По одному и тому же жилому помещению разница в величине ежемесячных выплат в зависимости от программы достигает 40%, как подсчитали эксперты. Разбег сумм может быть ещё больше, потому как в вышеуказанном примере минимальный платёж за двухкомнатную квартиру ГК «ПИК» по разным ипотечным предложениям в 1,6 меньше предельного.

Разная оценка одной и той же квартиры

Сверхстоимостью жилья в новостройках строительные компании компенсируют свои затраты на выплаты кредитору недополученной прибыли от выбранной программы. Понижение ставки за каждый процентный пункт сроком до 30 лет встаёт застройщику в среднем в 5% субсидии от цены квартиры. По этой причине, когда застройщик делает покупателю предложение о снижении ставки по ипотеке на 4%, он выплачивает банку примерно 20% от стоимости жилья, а если предлагает снизить 6%, то платить все 30%.

На цену квартиры в проекте будет оказывать влияние и то, насколько застройщик задействован в субсидировании ставки по ипотеке. К примеру, по комби-ипотеке, позволяющей купить жильё ценой до 30.000.000 и 15.000.000 рублей с ипотечной ставкой в 6,7%, застройщик обязан вернуть 15–17% от цены объекта. Эту компенсацию застройщик несёт за свой счёт. Но совсем другое дело – это субсидированная ипотека под 0,01% годовых. В этом случае комиссия строительной компании достигает иногда и 40%, которую застройщики оплачивать не готовы. Исходя из этих моментов, покупателю предлагают приобрести жильё по предельно низкой ставке, но более высокой стоимости.

Наценка образуется разными застройщиками по-своему и по-разному отражается на покупателях: где-то она касается только ипотечных клиентов с субсидированными предложениями, где-то плавно распределяется по всем клиентам. Большинство организаций понимают, что 90% структуры продаж составляют ипотечные сделки, и потому нивелируют разницу в стоимости квартир для покупателей, поднимая стоимость сразу на все объекты. Когда у застройщика с таким подходом появляется покупатель с наличными средствами, ему делают скидку до 5%, что не покрывает наценку для остальных клиентов с ипотекой. У этих застройщиков невыгодно брать жильё за наличные средства.

Специалисты рекомендуют клиентам с возможностью полной оплаты либо существенным первоначальным взносом в общении с менеджерами девелоперов узнать о субсидированных программах. Если застройщик скажет, что при этом стоимость объекта увеличится, тогда такая компания окажется выгодной для покупателя с «живыми» деньгами. Такое положение дел свидетельствует о том, что строительная компания увеличивает стоимость квартиры для определённых покупателей, которые выбирают субсидированную ипотеку под 0,1%.

Минимальная ставка или скидка?

Если опираться на практику работы строительных компаний, то цена объекта, покупаемого по классическим программам либо по полной оплате, будет наиболее «вкусной». Конкретно на подобные лоты выделяют максимальный дисконт. Специалист подтверждает, что со ставкой в 0,1% годовых цена предложения, как правило, больше, переплата для клиента по процентам, так или иначе, меньше, чем по другим предложениям. На ежемесячные выплаты это тоже оказывает влияние.

Выгода для клиента состоит из нескольких аспектов, связанных со спецификой покупки. Если говорить о конкретном объекте, то здесь выгода состоит и в ежемесячных выплатах кредитору, и в переплате ему же при ипотеке со ставкой в 0,1% годовых.

Несмотря на значительный разбег в стоимости объекта между классическими программами и ипотекой по минимальной ставке, покупку под 0,1% можно назвать выгодной. Это отличный вариант для тех клиентов, у кого нет существенного первого взноса и у кого в планах взять жилищный кредит на предельный срок в 30 лет. Такой клиент не получает удорожания покупки из-за процентов по займу, он получает наценку только вначале.

Универсальный ответ на вопрос «Какая программа выгоднее?», дать невозможно. В общем случае, если у заёмщика есть исключительно сумма на минимальный первоначальный взнос, и он осознаёт, что ему будет трудно первые несколько лет обслуживать заём, лучше ориентироваться на величину платежа. В таком случае, если есть программа с ипотекой со ставкой 0,1% годовых, тогда лучше взять её. Если же сумма первого взноса заметно больше минимальной и есть в планах перекрывать кредит быстрее, лучше опираться на стоимость помещения.

Купить, взять в ипотеку или продать квартиру в Краснодаре легко с агентством недвижимости «AVRORA». Наши эксперты помогут подобрать варианты, расскажут о районах города и облегчат путь от выбора до получения ключей.

Пройти на сайт и подумать:
 avrora-krd.ru

Позвонить и решить вопрос прямо сейчас:
8(861) 217 49 69